A compra de um imóvel representa um investimento importante, muitas vezes resultado de anos de planejamento financeiro. Entretanto, quando a construtora não cumpre o prazo de entrega, o comprador pode enfrentar prejuízos, despesas inesperadas e dificuldades para reorganizar sua vida.
A legislação brasileira protege o consumidor nessas situações e estabelece direitos específicos quando o atraso ultrapassa o prazo permitido.
Qual é o prazo máximo de atraso na entrega de um imóvel?
A Lei nº 13.786/2018, conhecida como Lei dos Distratos, estabelece que a construtora pode prever uma tolerância de até 180 dias corridos após a data contratualmente prevista para entrega do imóvel, desde que essa condição esteja expressamente prevista no contrato, de maneira clara e destacada.
Por exemplo, se a entrega do apartamento estava prevista para janeiro de 2026 e o contrato estabelece uma tolerância válida de 180 dias, a construtora poderá utilizar esse período adicional para concluir o empreendimento.
Entretanto, ultrapassado esse prazo sem a entrega do imóvel, o comprador poderá solicitar a rescisão contratual por culpa da construtora, desde que não tenha contribuído para o atraso.
Essa possibilidade está prevista no artigo 43-A da Lei nº 4.591/1964, introduzido pela Lei dos Distratos.
Posso cancelar o contrato e receber 100% do dinheiro de volta?
Sim. Quando o atraso ultrapassa o prazo legal ou contratualmente permitido e a responsabilidade é da construtora, o comprador pode exigir a devolução integral dos valores pagos.
Isso significa que o consumidor poderá solicitar a restituição das parcelas pagas durante a construção, inclusive valores de entrada e demais pagamentos abrangidos pela contratação, com a devida correção monetária.
Além disso, poderá exigir a multa contratual aplicável ao descumprimento pela construtora.
É importante destacar que, nessa situação, não se trata de uma simples desistência do comprador, mas de uma rescisão motivada pelo descumprimento do contrato pela empresa.
Por esse motivo, a construtora não pode aplicar automaticamente as penalidades normalmente previstas para o consumidor que desiste da compra por vontade própria.
O Superior Tribunal de Justiça, por meio da Súmula 543, também reconhece o direito à restituição integral dos valores pagos quando a resolução do contrato decorre de culpa exclusiva da construtora.
Em quanto tempo a construtora deve devolver o dinheiro?
Nos contratos submetidos às regras introduzidas pela Lei nº 13.786/2018, o artigo 43-A, § 1º, da Lei nº 4.591/1964 estabelece que a devolução integral dos valores pagos e da multa aplicável deverá ocorrer em até 60 dias corridos, contados da resolução do contrato.
A restituição deve observar a correção monetária legalmente prevista.
Se a construtora se recusar a devolver os valores ou apresentar condições abusivas, o comprador poderá recorrer ao Poder Judiciário para exigir seus direitos.
As regras aplicáveis devem ser verificadas conforme a data da contratação e as particularidades do negócio.
Além da devolução do dinheiro, posso receber uma indenização?
Dependendo das circunstâncias, sim.
O atraso na entrega de um imóvel pode gerar prejuízos que ultrapassam a simples demora no cumprimento do contrato.
Entre as possibilidades estão a aplicação de multa contratual em favor do comprador, o ressarcimento de prejuízos materiais comprovados e, em situações excepcionais, a indenização por danos morais.
O Superior Tribunal de Justiça também reconhece, no Tema 971, que a multa prevista exclusivamente contra o comprador pode servir de parâmetro para a indenização pelo descumprimento contratual da construtora.
Entretanto, é importante esclarecer que o atraso, por si só, não garante automaticamente uma indenização por danos morais. É necessário avaliar as circunstâncias e a efetiva repercussão do descumprimento contratual.
Da mesma forma, a possibilidade de cumular diferentes indenizações depende de sua natureza e finalidade, evitando-se o pagamento duplicado pelo mesmo prejuízo.
E se eu não quiser cancelar a compra do imóvel?
O consumidor não é obrigado a desistir do apartamento.
Caso ainda tenha interesse na aquisição, poderá optar por manter o contrato e exigir a entrega do imóvel, além das penalidades e indenizações legalmente cabíveis pelo atraso.
Nessa hipótese, o artigo 43-A, § 2º, da Lei nº 4.591/1964 prevê, para os contratos sujeitos a essa disciplina, uma indenização de 1% do valor efetivamente pago à incorporadora, por mês de atraso, calculada proporcionalmente aos dias de atraso e com a correção prevista em lei, desde que atendidos os requisitos legais.
Portanto, antes de decidir pelo cancelamento, é importante avaliar qual alternativa oferece maior vantagem econômica: receber de volta os valores investidos ou manter a compra e buscar a reparação pelo atraso.
O que fazer quando a construtora ultrapassa os 180 dias de atraso?
O primeiro passo é verificar a data de entrega prevista no contrato e a existência de cláusula de tolerância.
Também é importante reunir os comprovantes de pagamento, eventuais comunicados sobre a alteração do prazo e mensagens trocadas com a construtora.
Com esses documentos, será possível avaliar se o atraso autoriza a rescisão contratual, calcular os valores que poderão ser recuperados e verificar a existência de outras indenizações.
Antes de assinar qualquer documento de distrato apresentado pela construtora, recomenda-se uma análise jurídica, especialmente quando houver previsão de descontos, retenções ou renúncia a direitos.
A construtora atrasou a entrega do seu imóvel? Conheça seus direitos.
O atraso superior a 180 dias, quando ultrapassado o prazo de tolerância validamente estabelecido, pode assegurar ao comprador o direito de rescindir o contrato e recuperar integralmente os valores pagos, corrigidos monetariamente, além da multa e de eventuais indenizações cabíveis.
Contudo, cada contrato possui condições específicas, e a análise jurídica é fundamental para identificar os direitos do comprador e a melhor estratégia para recuperá-los.
O escritório Fabiano Zanoni Advogado atua na análise de contratos imobiliários, rescisões contratuais e ações judiciais decorrentes do descumprimento de obrigações pelas construtoras.
Se você comprou um imóvel na planta e está enfrentando atraso na entrega, entre em contato com nosso escritório para uma avaliação do seu caso.
