Embora algumas dessas operações sejam apresentadas como alternativas para transformar parte do valor de um imóvel em liquidez ou renda, é fundamental compreender exatamente como o negócio está estruturado antes de assinar qualquer contrato.
Em determinadas operações, o proprietário contrata um home equity, isto é, obtém crédito oferecendo seu imóvel em alienação fiduciária como garantia. Parte dos recursos obtidos pode então ser transferida para uma empresa responsável pela estruturação ou administração de uma segunda operação, eventualmente denominada cessão, locação ou gestão de ativos digitais vinculados ao imóvel.
Em contrapartida, essa empresa pode assumir obrigações como o pagamento de uma remuneração mensal ao proprietário e, dependendo da estrutura contratual, o pagamento das parcelas do financiamento contratado.
O problema surge quando o consumidor acredita estar apenas participando de uma operação de geração de renda, mas juridicamente continua sendo o responsável perante a instituição financeira pelo empréstimo garantido pelo seu imóvel.
O principal risco: a dívida pode continuar sendo do proprietário
Este é provavelmente o ponto mais importante a ser compreendido.
Quando existe uma Cédula de Crédito Bancário (CCB), contrato de home equity ou outro financiamento garantido por alienação fiduciária, deve-se verificar quem figura formalmente como devedor perante a instituição financeira.
A existência de um contrato paralelo pelo qual uma terceira empresa se compromete a pagar as parcelas do financiamento não significa, necessariamente, que o proprietário deixou de ser devedor perante o credor fiduciário.
São relações jurídicas distintas.
Assim, se a empresa intermediadora deixar de cumprir sua obrigação contratual, a instituição financeira poderá, conforme as condições do financiamento e a legislação aplicável, cobrar o devedor que consta da operação de crédito.
Em situações de inadimplemento de financiamento garantido por alienação fiduciária de imóvel, as consequências podem ser particularmente graves, pois existe a possibilidade de instauração do procedimento destinado à consolidação da propriedade fiduciária e posterior alienação do imóvel.
Portanto, antes de aderir a qualquer operação desse tipo, é necessário fazer uma pergunta simples:
Se a empresa que está prometendo pagar as parcelas desaparecer ou deixar de pagar amanhã, quem ficará responsável pela dívida perante o banco ou instituição financeira?
Se a resposta for “o proprietário do imóvel”, o risco econômico da operação precisa ser cuidadosamente avaliado.
Promessa de renda mensal não elimina o risco do financiamento
Outro aspecto que merece atenção é a promessa de pagamento de uma renda mensal durante períodos prolongados.
Contratos que preveem pagamentos durante 10, 15 ou 20 anos dependem da capacidade econômica da empresa de continuar cumprindo suas obrigações durante todo esse período.
O recebimento regular das primeiras parcelas, por si só, não demonstra que a operação possui sustentabilidade financeira para todo o prazo contratado.
Antes da contratação, é importante compreender de onde efetivamente virá a receita utilizada para realizar os pagamentos futuros.
O interessado deve procurar saber qual atividade econômica gera essa receita, quem são os participantes da operação, onde os recursos ficarão depositados, quais são as garantias existentes e o que acontecerá se a empresa responsável pela gestão deixar de funcionar.
Quanto mais complexa a estrutura, maior deve ser a cautela.
O que são “ativos digitais imobiliários” nesse tipo de operação?
A utilização de expressões como ativo digital imobiliário, cessão temporária de ativo digital, locação de ativo digital, token imobiliário ou pecúlio exige atenção especial.
O nome comercial utilizado no contrato não é suficiente para determinar a segurança da operação.
É necessário compreender juridicamente o que está sendo adquirido, cedido ou administrado, quem controla o ativo, onde ele está registrado, se existe efetivamente patrimônio que lhe dê lastro e qual direito o consumidor poderá exercer em caso de inadimplemento.
Também deve ser esclarecido se existe instituição financeira, custodiante, fundo de investimento ou outra entidade participando efetivamente da operação.
Não basta que nomes de instituições conhecidas apareçam em apresentações comerciais, documentos ou materiais publicitários. A existência e a extensão dessas relações devem ser verificadas diretamente com as instituições envolvidas sempre que possível.
Cuidado especial com valores denominados “pecúlio”, “custódia” ou “garantia”
Quando o consumidor é orientado a transferir valores elevados para a empresa sob denominações como pecúlio, reserva, garantia, custódia, ativo ou fundo garantidor, é indispensável saber juridicamente onde ficará o dinheiro.
Algumas perguntas devem ser respondidas documentalmente antes da transferência:
O dinheiro permanecerá em conta da própria empresa ou em conta segregada? Existe instituição custodiante? O valor ficará vinculado especificamente ao contrato do cliente? Poderá ser utilizado pela empresa? Quem poderá movimentá-lo? Existe possibilidade de bloqueio por credores da empresa? Como o consumidor recuperará esse dinheiro em caso de rescisão?
A simples existência de um comprovante ou documento utilizando a expressão “custódia” ou “pecúlio” não substitui a confirmação independente da existência dos recursos.
Quanto maior o valor envolvido, mais importante se torna a confirmação diretamente perante a instituição que supostamente mantém a custódia ou garantia.
Quais cuidados tomar antes de contratar home equity associado a ativos digitais?
Antes de colocar um imóvel em garantia para participar de uma operação estruturada por terceiros, é recomendável realizar uma análise jurídica e financeira independente.
É importante verificar o CNPJ e a situação cadastral da empresa; identificar seus sócios e administradores; consultar processos judiciais existentes; verificar há quanto tempo a empresa atua; analisar seu capital social e patrimônio conhecido; confirmar o endereço físico; identificar as instituições financeiras efetivamente participantes; verificar diretamente com essas instituições a existência das relações comerciais informadas; analisar integralmente a CCB e o contrato de alienação fiduciária; identificar quem é o verdadeiro responsável perante o credor pelo pagamento do financiamento; compreender o destino de cada valor transferido; exigir documentação sobre eventual conta de custódia ou garantia; analisar as regras de rescisão; verificar quem suporta o saldo devedor se a operação for encerrada antecipadamente; e compreender exatamente o procedimento aplicável em caso de inadimplemento.
Também é recomendável guardar todo o material publicitário recebido antes da contratação, incluindo páginas do site, apresentações, propostas comerciais, mensagens de WhatsApp, e-mails, simulações financeiras e documentos utilizados pelos representantes da empresa para explicar a segurança da operação.
Esses documentos podem ser relevantes caso posteriormente exista divergência entre aquilo que foi apresentado ao consumidor e aquilo que efetivamente constou ou ocorreu na execução do contrato.
A empresa deixou de pagar. O que fazer?
Quando uma empresa responsável por esse tipo de operação deixa de realizar os pagamentos prometidos, o tempo pode se tornar um fator importante.
Se houver financiamento com alienação fiduciária do imóvel, não é recomendável analisar apenas o débito existente entre consumidor e empresa intermediadora. É necessário verificar simultaneamente a situação do contrato mantido com o credor fiduciário.
O proprietário deve identificar imediatamente se existem parcelas vencidas, notificações, encargos incidentes sobre o saldo devedor ou procedimento relacionado à garantia imobiliária.
Paralelamente, devem ser preservados contratos, comprovantes de transferência, extratos bancários, mensagens, e-mails, publicidade, documentos relacionados à suposta custódia dos recursos e todas as tentativas de contato realizadas com a empresa.
Dependendo das circunstâncias concretas, poderão ser juridicamente analisadas medidas envolvendo rescisão contratual por inadimplemento, restituição de valores, cobrança das parcelas vencidas, indenização por danos materiais, eventual indenização por danos morais e medidas cautelares destinadas à preservação de patrimônio.
Quando houver indícios concretos de encerramento das atividades, dificuldade de localização da empresa ou possível dissipação patrimonial, também deverá ser analisada, caso a caso, a possibilidade de medidas judiciais urgentes para tentar preservar a efetividade de futura condenação.
É possível pedir bloqueio de valores da empresa?
Em determinadas situações, sim.
O Código de Processo Civil permite a concessão de tutela de urgência quando estiverem demonstradas a probabilidade do direito e a existência de perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo.
Dependendo das provas existentes, da natureza da obrigação e da demonstração concreta do risco patrimonial, poderá ser avaliado judicialmente pedido de arresto ou bloqueio cautelar de ativos financeiros.
A concessão dessa medida, entretanto, não é automática. Depende das particularidades e das provas existentes em cada caso.
Colocar um imóvel em garantia exige análise além da promessa de rentabilidade
Operações envolvendo home equity e ativos digitais imobiliários podem reunir vários contratos e participantes em uma única estrutura econômica.
É justamente essa complexidade que exige atenção.
O consumidor não deve analisar apenas quanto receberá mensalmente. Deve analisar principalmente quanto poderá perder se a operação deixar de funcionar.
Quando a garantia oferecida é um imóvel residencial, o patrimônio colocado em risco pode ser muito superior à renda mensal prometida.
Antes da contratação, portanto, contratos envolvendo home equity, alienação fiduciária, cessão de ativos digitais imobiliários, pecúlio, custódia ou promessa de pagamento de renda por longos períodos devem ser submetidos a uma análise jurídica independente.
E, quando o inadimplemento já começou, a avaliação deve ser realizada rapidamente, sobretudo se existirem parcelas vencidas do financiamento ou risco de execução da garantia.
Está enfrentando problemas com uma operação de home equity, ativos digitais imobiliários, cessão de ativo digital ou empresa que deixou de pagar as parcelas prometidas?
A análise jurídica do contrato e dos documentos da operação permite identificar as obrigações assumidas por cada participante, o risco existente sobre o imóvel e as medidas judiciais que podem ser adotadas para buscar a restituição dos valores e a proteção patrimonial.
Este conteúdo possui caráter exclusivamente informativo e não substitui a análise jurídica individualizada do contrato e das circunstâncias de cada operação.
